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    石家庄房产律师

    房屋转租合同与租赁合同的关系

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    房屋转租合同与租赁合同的关系

    * 来源 : * 作者 : * 发表时间 : 2017/2/22 13:32:00
    文章导读:房屋转租即承租人将承租房屋转租给他人,也是出租房屋的一种经营行为。所不同的是转租不是房东亲身经营,而是承租人经房东授权所入行的经营流动。
    关键词: 转租,租赁合同,合同,关系

          房屋转租即承租人将承租房屋转租给他人,也是出租房屋的一种经营行为。

         所不同的是转租不是房东亲身经营,而是承租人经房东授权所入行的经营流动。

         与房屋出租的一般情况比较,只是出租主体不同,因此房屋转租也应该订立房屋租赁合同,由转租人与新的承租人在合同中明确权利义务关系,形成房屋转租合同。

         房屋转租合同也必需到房地产行政主管部分办理房屋租赁的登记存案手续,同时提供房屋出租人同意转租人转租房屋的书面证实文件,以保证房屋转租行为的正当性。

         《城市房屋租赁办法》划定: "转租合同的终止日期不得超过原租赁合同划定的终止日期,但出租人与转租双方协商商定的除外。

         "同时还明确了房屋转租人的法律地位?"转租合同生效后,转租人享有并承担转租合同划定的出租人的权利和义务,并且应当履行原租赁合同划定的承租人的义务,但出租人与转租双方另有商定的除外。

         "因为房屋转租合同是在原房屋租赁合同的基础上成立的,因此原租赁合同不仅对转租合同有着制约作用,而且也是转租合同成立的条件前提,两个房屋租赁合同具有主合同与附合同的关系。

         详细讲,因为房屋转租是房东特别授权下的房屋经营行为,因此房屋转租人与新承租人所订立的合同内容,不得侵犯房东的正当权益,也不得违反房东的意志。

         因为转租人的法律地位缘于房屋承租人的身份,因此转租合同划定的内容,不能超出房屋原出租合同划定的范围,假如超出原出租合同划定的范围,必需得到房屋出租人的特别准许。

         好比原出租合同划定房屋出租期限是两年,房屋用途是作住宅使用,当承租人使用房屋半年后要求转租并取得出租人的同意,承租人以房屋转租人的地位同新的承租人订立的转租合同,其中转租期限不能超过一年半,房屋仍需作住宅使用。

         假如转租合同需要将租期确定为三年,或是将房屋使用性质变更为营业使用,则必需得到房屋出租人的同意。

         假如出租人不同意,则确定租期为三年或划定作营业用房使用的转租合同,是无效合同。

         假如出租人同意转租期限定为三年,或改变为营业用房使用,则表示房屋出租人同意对与转租人订立的房屋租赁合同做了增补变更,即将房屋租赁期限延长,并答应房屋作经营使用。

         此外,《办法》还划定: "租赁期间,原租赁合同变更,解除或者终止,转租合同也随之相应地变更,解除或者终止。

         "因此,租赁合同的变化也决定着转租合同的变化。