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    石家庄房产律师

    二手房买卖手续流程

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    二手房买卖手续流程

    * 来源 : * 作者 : * 发表时间 : 2017/12/4 16:44:00
    文章导读:跟着经济发铺,近年来,最亮眼的就是房地产企业的发铺,当然这个也是得益于飞速上涨的楼价,然而我们今天要说的不是房地产公司推
    关键词: 手续,二手房买卖,流程跟着经济发铺,近年来,最亮眼的就是房地产企业的发铺,当然这个也是得益于飞速上涨的楼价,然而我们今天要说的不是房地产公司推出的一手楼盘,是二手房买卖交易的流程是怎么样的?我们知道二手房的交易,一般是涉及到个人,它最需要确认就是关于产权题目,我们今天就"二手房买卖手续流程”入行相关先容。

         一,买卖前的产权审核担心买到产权有瑕疵的屋子,是买家们不敢入行自主交易的一大原因。

         但做足前期预备工作,这一题目也将不是题目。

         首先,要仔细查望业主的房产证,留意房产证上有几个人的署名。

         假如有两个人,在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其次,望购房时的相关凭据,好比购房发票,契税发票等,作为辅助证据以初步确认房屋产权回属。

         风险提示: 此环节最大风险等于产权瑕疵题目,所以在交定金之前,必需往查档并得到确定谜底。

         你相中的房屋有可能处于典质状态,也有可能由于有债务纠纷而处于查封状态,而一旦房屋产权有题目,交易即公布无效。

         二,交定金与签合同望好屋子,确定房屋产权后,交定金就是顺理成章的事。

         但千万不要忽视这个小小的环节,交定金也是有窍门的。

         屋子动辄上百万,以5%计算定金额度也能达到5万元。

         所以当交易入行到这个环节时,请多留个心眼。

         假如你望中的屋子还在按揭中,定金最好不要直接交到业主手中,而应该交由第三方监管。

         假如买卖双方都有可以信赖的第三方,则可以签一个简朴协议,商定赎楼完毕之后给定金卖方,需注明"交给监管第三方则视为卖家收讫,卖家以未收到定金为由拒尽履行合同的,视为违约”。

         假如没有可托赖的第三方,定金最好交由银行监管。

         详细做法是: 买卖双方到银行往签一份监管协议即可,商定在交易中央完成递件手续后,划拨到卖家账户上。

         一般来说,在交定金的时候会签一份预约买卖合同,示范文本可以在深圳市国土房管局网站上下载。

         合同至少需要约定物业地址,成交金额,交楼时间,违约金和违约责任等,详细条款见示范文本。

         风险提示: 1,当下楼价上涨,买家如想防止卖家毁约不卖,可交足额定金或商定高额违约金,进步违约本钱。

         但定金或违约金不得高于成交金额的20%;2,卖家有可能以定金在监管未拿得手为由毁约卖楼,所以预约买卖合同中应注明"交由第三方监管即视为卖方收讫”;3,为避免交楼前业主存在拖欠用度等现象,你需要签一份交房保证金协议,商定从定金中扣除1万元左右的保证金。

         在查验家具,电器完好,水电,物管等用度缴清,钥匙交接完毕之后,再退还保证金。

         三,赎楼赎楼是一门大学问,不同赎楼方式用度不同,供楼时间不同,面临的风险也不同。

         一般来说,赎楼是业主方的责任。

         赎楼有两种操纵方式: 其一,业主通过担保公司,向银行借款赎楼,产生的是0.8%的担保用度,以及0.4%的短期赎楼利息,等买家房产证出来之后,再到银行做按揭;其二,买家通过担保公司向银行做按揭,银行再将赎楼款打给卖家,其中只需要产生担保费,但买家需要提前供楼。

         "出于风险考虑,买家最好采用前一种方式赎楼。

         通过后一种方式,可节省0.4%的短期赎楼利息,但假如交易终止,卖家悔约不卖或是房屋存在产权题目,买家将陷进被动境地。

         "美联物业按揭部总监王青说。

         这里边还有一些小窍门: 假如通过同行转按揭,上述用度少不了,但可以节省不少时间。

         另外,担保公司与银行有对接的关系,好比某个担保公司对应的银行可能就只有工行,中行等等。

         假如不知道如何选择担保公司,可到打算办按揭的银行咨询,否则先行选择担保公司可能要空跑一趟。

         风险提示: 因赎楼产生的风险,为此环节中最大。

         买家拿现金赎楼或自己通过担保公司向银行贷款赎楼,都是不可取的方法。

         假如发生交易因意外原因终止,房屋被查封等题目,买家会冒风险。

         记者采访的几位中介按揭部专家,均认同"两笔款赎楼”,即业主自己通过担保公司向银行借款。

         四,付首期及资金监管除了产权题目之外,自主交易需要担心的第二大题目就是资金监管。

         事实上,资金监管目前已成体系,买卖双方按照既成划定来做,风险很小。

         无论是通过何种方式交易,首期款必需放银行监管。

         详细操纵是: 买卖双方到银行签一份资金监管协议,然后各安闲银行开一个账户,商定在买家过户完毕,拿到新出的房产证之后,首期款打给卖方。

         假如交易顺利完成,银行会把款项打给卖方;假如中间泛起题目交易终止,则把首期款再打归给买方。

         银行提供此项服务,一般会收取单笔500元左右的监管费,但假如你是通过要按揭的银行办理资金监管,则可以省往这笔用度。

         出于公平角度考虑,银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字,这样放款时买卖双方不需要亲身到银行,也能避免买家到时候不配合放款给卖家带来困扰。

         风险提示: 1,买家要保证首期款通过独立的第三方入行监管,避免资金风险。

         用首期款为卖家赎楼更是险上加险。

         2,倘若放款书没有提前签字,卖家在买家过户完毕之后要及时催促解冻首期款,避免"人走茶凉”。

         五,签订买卖合同在交定金环节,记者已经提前知会: 自主交易可以先签订一个"书面协议”,这个协议与普通的中介的居间合同非常类似,只是缺少了中介那部门内容。

         其格局可以参考中介的居间合同,或者直接到深圳市国土房管局网站的"信息公然”栏目的房地产治理相关下载处,下载《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同(2008版示范文本)》作为参考。

         签订书面协议时,最主要要关注四个方面,是产权情况,房产总价,交易税费及日期,其中要留意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。

         日期也长短常重要,像交定金,过户,交楼时间,确定日期才能够保证交易顺利入行,例如划定赎楼要在45天内做完,首期款在签完合同内7天做银行监管等。

         交付首期之后,就可签订国土房管局的正式二手房买卖合同。

         深圳市房地产经游记业协会(下简称房协)的相关负责人告诉记者,自主交易双方可以在任何能够上网的地方,上到房协的网站,注册并填写相关内容,经由共4个工作日的确权及办理时间后,就可以直接到房协(福田区景田东路36号润丰园小区一楼)往领取,完全免费。

         据该负责人先容,目前房协已经取消了中介代打合同的资格,不外仍是有中介通过公司端口代打二手房合同并收取一定用度。

         记者了解到,这个用度并不固定,一般是180元以上,多的更有三四百元。

         风险提示: 1,假如房产有共有权人,要让共有权人一同签字,避免后面泛起共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。

         2,假如有租约的,应该让租客签订抛却优先购买权的证实,避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。

         3,假如房产有较为珍贵的家私人电,最好在附表中对家具家电的情况加以具体描述,例如家具家电的品牌,新旧程度等,有必要的话还可以附上家具家电的照片,以防交房时泛起货不合错误板的情况。

         4,假如该房产附有户口,要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约前提。

         5,要明确违约责任,特别是在目前房价上涨的情况下,业主违约的几率增大,明确违约责任才能保障自己的权益。

         六,选银行和办按揭假如不是一次性付款,买家还需要到银行做按揭贷款。

         往银行做贷款申请需要买卖双方到场,要带上身份证原件,收进证实,买卖合同。

         申请贷款时直接找到银行的客户经理,说要做房产按揭,他就会帮忙处理。

         一般来说当天就能够确批复。

         但有时候也会泛起贷款额度不能达到预期的情况,像评估价高的银行需要再评估,一般会延长二三个工作日。

         不外在办理按揭前,买方需要自己心里有个数,假如房产楼龄较新,例如是在2000年以后进伙,由于评估价比较高,贷款一般可以贷到八成。

         假如是在2000年以前的屋子,那么贷款一般只能做到六七成。

         至于定金,首期款的银行监管,也可以在申请按揭时同时办理,免得往返跑腿。

         至于银行的选择,中介职员推荐说四大国有银行的贷款额度会较宽松,而且办事效率会高一些。

         至于利率是否能下浮,每家银行执行的政策基本一致,所以并不需要更多考虑。

         风险提示: 1,假如贷款额度达不到预期,买家需要做好支付更多首期款的预备,否则交易不成将造成违约。

         2,目前二套房贷有收紧趋势,有可能泛起贷款批不下来的情况,那么为预防该情况发生后双方发生纠纷,可以在合同中商定解决方法,例如是解除合同仍是赔偿违约金等。

         七,过户及交税往过户时,需要到房产所在地的产权登记中央往办理过户手续。

         买卖双方需要带上身份证原件,房产证原件,二手房买卖合同。

         一般递件后,拿到归执业主就可以让银行放之前监管的定金。

         至于办证时间,关内是5个工作日出新证,关外宝安也是5个工作日,龙岗则是20-30个工作日(2000年以前的旧证是30个工作日,2000年以后的新证是20个工作日)。

         交税时,假如合同商定是各付税费,那么两人必需同时到场;假如是业主实收,就只需要买家到场。

         至于拿新证,一次性付款就可以直接拿新的房产证;假如是按揭贷款拿的就是房产证复印件,银行也会自动往国土房管局办理典质手续,在5个工作日后放尾款给业主。

         风险提示: 1,房地产的风险责任,产权转移前由转让人承担,产权转移后由受让人承担。

         也就是说过户后房屋泛起损害等风险,是由买方承担的,所以买方需要在过户前仔细确认屋子是否有质量题目。

         2,目前房价上涨,有业主会以虚假债务为由让法院查封房产,让过户期间的房产交易终止,买方可以在合同中增加一条条款,商定假如在过户中因业主原因房产遭到查封,那么视为业主违约,必需承担违约责任。

         八,后续事项交房一般就涉及物业,水电,有线电视,燃气等交接,假如房产内部还有家具家电,还要核实清晰是否有被更换或搬走,终极业主才交钥匙,正式完成交易。

         而上述的水电等交接,就要分别到治理处,水务局,有线电视台,供电局等部分往办理,双方应预备好房产证复印件,身份证等,部门区域像罗湖区,办理水电交接的时候也许要提供典质合同,交易双方最好在往之前打电话入行咨询,以免往返跑动。

         最主要的是之前有签订《交房保证金协议》,假如屋子内部家具家电完整,就交归给业主保证金。

         假如家具家电确实出缺失,那么经由双方协商后可以在保证金里面入行抵扣。

         风险提示: 1,假如交房时家具家电泛起损坏甚至被搬走,而交房保证金无法弥补时,买方通常很难找到卖家往索赔。

         所以最好在当初商定交房保证金时,绝量把保证金的数额做大。

         2,户口题目也是交房时轻易忽视的地方,所以在交房前,最好在房屋所在地的公安局查阅业主的户口是否已经迁出。

         综上所述,我们可以得知二手房买卖手续流程长短常紧密的,它从最初考察房屋的产权到最后确认原屋主是否已将户口迁出都做了逐一具体的先容。

         我个人觉得最重要是确认屋主是否有产权,然后是贷款以及签署合同要合规,记得要订立违约条款,保障双方利益,最后就是迁户口的事情。